Wie muss eine Mieterhöhung formal aussehen?
Die Mieterhöhung muss in Textform, zum Beispiel per Brief oder E-Mail erfolgen und von allen Vermietenden an alle Mietenden gesendet werden. Die Erhöhung muss in Zahlen angegeben werden, Angaben in Prozent gelten nicht. Sie muss zudem begründet sein. Einer der häufigsten Gründe ist eine Anpassung an die ortsübliche Miete. Auf diesen Fall beziehen sich die folgenden Fragen.
Wie oft sind Mieterhöhungen möglich?
Frühestens ein Jahr, nachdem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde, darf eine weitere Mieterhöhung angekündigt werden.
Wie hoch darf sie sein?
Bei bestehenden Mietverhältnissen dürfen Vermieter*innen die Miete zum einen nur gemessen an der ortsüblichen Miete erhöhen. Zum anderen darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren in Bremerhaven nicht um mehr als 20 Prozent steigen, in der Stadt Bremen nur um maximal 15 Prozent (Kappungsgrenze). Das gilt auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist.
Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?
Vermieter*innen können sich zur Darlegung der ortsübliche Vergleichsmiete auf den Mietspiegel für die Stadt Bremen, einen Auszug aus der Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf die Benennung von drei Vergleichswohnungen berufen. Die drei Vergleichswohnungen müssen von der Ausstattung, der Lage und der Größe her ähnlich sein. Die Vergleichswohnungen müssen so bezeichnet sein, dass Mietende hingehen und klingeln können. Gefordert werden darf allerdings nur die niedrigste der drei Vergleichsmieten und kein Durchschnittswert. Grundlage für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Wohnfläche.
Wie und wann wird die Mieterhöhung wirksam?
Die Mieterhöhung kann nicht einseitig geltend gemacht werden. Vermieter*innen dürfen Mieter*innen nur zur Zustimmung auffordern. Für die Zustimmung ist ab Erhalt der Mieterhöhung bis Monatsende und zwei weitere Monate Zeit. Auch eine teilweise Zustimmung ist möglich. Ohne Zustimmung wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Stimmen Mietende der Erhöhung zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat nach Erhalt des Erhöhungsverlangens. Wird die Zustimmung verweigert, können Vermietende innerhalb von drei Monaten klagen, um die Mieterhöhung durchzusetzen. Übrigens: Mietende haben bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht, können also den Mietvertrag bis zum Ende seiner Überlegungsfrist zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Mieterhöhung wegen Modernisierung
Nach Modernisierungen – etwa dem Anbringen von Balkonen oder einer energetischen Sanierung – können Vermietende seit 2019 nur noch acht statt bislang elf Prozent der Kosten jährlich auf die Mietenden umlegen. Zusätzlich gilt jetzt eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie wegen einer Modernisierung nur um höchstens zwei Euro innerhalb von sechs Jahren angehoben werden. Die Erhöhung tritt ab dem dritten Monat nach Erhalt der schriftlichen Erhöhungserklärung in Kraft und gilt dauerhaft.
Mieterhöhung bei Neuvermietung
In der Stadt Bremen gilt anders als in Bremerhaven die Mietpreisbremse, die verhindern soll, dass Mieten überdurchschnittlich stark steigen. Deshalb darf der Mietpreis bei Neuvermietung im Bremer Stadtgebiet höchstens zehn Prozent über dem ortsüblichen Durchschnitt liegen. Hiervon gibt es jedoch Ausnahmen: Die Mietpreisbremse greift zum Beispiel nicht, wenn eine Wohnung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird oder bei einer Erstvermietung nach umfassender Modernisierung.
Will sich der Vermietende auf eine Ausnahme berufen und eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss er den Mietenden vor Vertragsabschluss unaufgefordert über die Umstände informieren. Wird die Auskunft nicht erteilt, kann höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangt werden. Wird die Auskunft nachgeholt, kann die höhere Miete erst nach zwei Jahren verlangt werden. Allerdings müssen Mietende den Pflichtverstoß des Vermietenden rügen, wenn sie die überzahlte Miete zurückverlangen wollen. Nur die nach der Rüge zu zahlenden Mieten können zurückgefordert werden.
Unsere Mietrechtsberatung
Für das Land Bremen führt die Arbeitnehmerkammer die öffentliche Rechtsberatung gegen eine Gebühr von zehn Euro durch. Auch Kammer-Mitglieder informieren wir gegen Gebühr. Hier finden Sie unsere Beratungszeiten.
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