Verbrauchertipp
Die Bedeutung steigender Zinsen am Immobilienmarkt
Nur innerhalb des Jahres 2022 hat sich der Sollzins für zehnjährige Zinsbindungen von etwa 2,7 Prozent im Mai auf rund vier Prozent Ende des Jahres verändert. Mit einem solchen Anstieg haben selbst die meisten Fachleute nicht gerechnet. Das entspricht dem Zinsniveau im Jahr 2011. Grund für den Anstieg ist unter anderem die hohe Inflation. Um dieser entgegenzuwirken, haben die amerikanische Notenbank und die Europäische Zentralbank den Leitzinssatz mehrere Male erhöht. In Kombination mit den langfristigen Zinsen an den Anleihemärkten sind die Leitzinsen entscheidend für die Höhe von Immobilienkrediten und Bauzinsen.
Text: Annabel Oelmann (Vorständin der Verbraucherzentrale Bremen)
Illustration: Annika Falke
1. Mai 2023
Banken verlangen höhere Tilgung
Für neue Immobilienfinanzierungen steigt die monatliche Belastung im Vergleich zu den Vorjahren deutlich. Damit der aufgenommene Kredit in einem Zeitraum von 30 Jahren getilgt werden kann, verlangen die meisten Banken eine Anfangstilgung von zwei oder drei Prozent.
Die Folge: Konnten im Jahr 2021 mit 1.000 Euro monatlich bei einem Prozent Zins und drei Prozent Tilgung noch 300.000 Euro finanziert werden, sind mit dem aktuellen Zins von circa 3,5 Prozent und drei Prozent Tilgung nur 185.000 Euro finanzierbar. Müssen aber 300.000 Euro finanziert werden, beträgt die monatliche Belastung bei drei Prozent Tilgung schon 1.625 Euro.
Wenn derzeit eine Immobilie finanziert werden soll, muss genau nachgerechnet werden, ob das monatliche Budget ausreicht. Die monatliche Belastung für Zins und Tilgung sollte nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen. Denn es kommen noch mindestens 10 bis 15 Prozent an Kosten für den Unterhalt der Immobilie wie Strom, Heizung, Wasser, Steuern oder Gebühren dazu.
Eine längere Zinsbindung kann sinnvoll sein
Auch wenn die Zinsen steigen, kann über eine längere Zinsbindung nachgedacht werden. Der Zinssatz für 15-jährige Zinsbindungen liegt gering höher als der für eine 10-jährige Zinsbindung. Hinzu kommt, dass bei Darlehen nach zehn Jahren ein einseitiges gesetzliches Kündigungsrecht besteht. Während bei zehn Jahren Laufzeit die Restschuld zwingend mit dem dann aktuellen Marktzins finanziert werden muss, hat man bei 15-jähriger Zinsbindung ein um fünf Jahre längeres Zeitfenster. Hilfreich sind Sondertilgungsrechte, mit denen man die Tilgung beschleunigen kann und die Restschuld nachhaltig reduziert. Sondertilgungsrechte werden auf Nachfrage in der Regel eingeräumt. Einige Banken bieten auch zwei oder drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung an. Das ist eine weitere Option, flexibel zu sein.
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