Mietvertrag

Worauf Sie achten sollten

Eine neue Wohnung ist endlich gefunden und der Vermieter legt den Vertrag vor. Was jetzt wichtig ist.

Text: Gregor Schweigert
Foto: istock/FluxFactory

Darf der Vermieter eine Mietkaution verlangen?

Der Vermieter darf eine Mietkaution nur dann verlangen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart worden ist. Dabei darf die Kaution nicht höher sein als drei Monatsnettokaltmieten. Die Kaution muss nicht auf einen Schlag bezahlt werden, sondern kann in drei aufeinanderfolgenden Monatsraten ab Beginn des Mietverhältnisses beglichen werden.

Brauche ich ein Übergabeprotokoll?

Ja, Sie sollten bei der Wohnungsübergabe unbedingt gemeinsam mit Ihrem Vermieter ein Übergabeprotokoll anfertigen, um den Zustand des Mietobjekts beim Einzug zu dokumentieren. Dies ist wichtig, um beim Auszug aus dem Mietobjekt möglichen Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution vorzubeugen.

Wie prüfe ich, ob die Nebenkostenvorauszahlungen stimmen?

In den meisten Mietverträgen ist ge­regelt, dass der Mieter eine monatliche Vorauszahlung für die anfallenden Neben- beziehungsweise Betriebskosten zu leisten hat. Viele Vermieter kalkulieren die Vorauszahlungen jedoch zu knapp, sodass es in der Endjahresabrechnung zu mitunter hohen Nachzahlungen kommen kann. Bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie daher als grobe Orientierungshilfe eine eigene Berechnung der voraussichtlichen Nebenkosten vornehmen. Hilfe bei der Berechnung finden Sie zum Beispiel auf der Website des Deutschen Mieterbundes (www.mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel).

Was tun, wenn der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält?

Ob eine Klausel unwirksam ist, muss in der Regel individuell beantwortet werden. In den meisten Fällen handelt es sich um einen vom Vermieter gestellten vorformulierten Mietvertrag. Die hier am häufigsten verwendeten unwirksamen Klauseln sind etwa starre Renovierungsfristen – wie etwa eine Pflicht zur Renovierung „alle zwei Jahre“ oder zur Renovierung am Ende der Mietzeit. Oder Klauseln, welche die Rüge von Mängeln am Mietobjekt ausschließen. Oder Instandhaltungsklauseln, die den Mieter zu jeglichen Kleinreparaturen verpflichten, ohne eine Obergrenze hinsichtlich der Kosten und der Anzahl der Reparaturen zu nennen. Wenn Sie unsicher sind, ob eine Klausel unwirksam ist, lassen Sie sich beraten.

Ist eine Klausel unwirksam, tritt automatisch die gesetzliche Regelung an ihre Stelle, was für Mieter in der Regel günstiger ist. In diesem Fall können Sie den Mietvertrag zunächst unterschreiben und sich im laufenden Mietverhältnis auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen.

Was sollte ich tun, wenn das Mietobjekt kleiner ist als im Mietvertrag angegeben?

Laut Schätzungen des Deutschen Mieterbundes sind die Quadratmeterangaben in etwa zwei Dritteln aller Mietverträge falsch angegeben. Weicht die Quadratmeterangabe in Ihrem Mietvertrag mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Größe des Mietobjekts ab, steht Ihnen ein Recht auf eine Mietminderung, zur Rückforderung zu viel gezahlter Miete oder zur fristlosen Kündigung zu. Infos zur Berechnung finden Sie unter www.mieterbund.de.

Wie kann ich meine Unterschrift des Mietvertrags widerrufen?

Ist der Mietvertrag erst einmal von beiden Seiten unterschrieben, können Sie grundsätzlich nicht „noch einmal darüber schlafen“. Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht in der Regel nicht, so dass Ihnen nur die Möglichkeit bleibt, den Mietvertrag unter Einhaltung der geltenden Kündigungsfrist zu kündigen.

Kann ich den Mietvertrag kündigen, obwohl ein Verzicht auf das Kündigungsrecht im Mietvertrag enthalten ist?

Enthält der Mietvertrag einen „Kündigungsausschluss“ oder „Kündigungsverzicht“ für eine bestimmten Zeitraum, können weder Sie noch der Vermieter das Mietverhältnis vor Ablauf dieses Zeitraums ordentlich kündigen. Das Kündigungsrecht darf jedoch ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Enthält der Mietvertrag einen längeren Kündigungsausschluss oder gilt der Ausschluss nur für den Mieter, ist diese Mietvertragsklausel unwirksam und es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Muss im Mietvertrag festgehalten werden, dass neben mir noch weitere Personen in das Mietobjekt einziehen sollen?

Grundsätzlich ist der Vermieter nur zur Vermietung an die im Mietvertrag als Mieter bezeichneten Personen verpflichtet. Wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, weitere Personen für einen längeren Zeitraum –  etwa zur Untermiete – im Mietobjekt aufzunehmen, können Sie auch hierzu die Erlaubnis vom Vermieter verlangen. Ein solches berechtigtes Interesse kann sein, dass Sie aus finanziellen Gründen auf die Einnahmen angewiesen sind. Der Vermieter kann die Erlaubnis jedoch verweigern oder von einer Mieterhöhung abhängig machen, wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde oder andere besondere Gründe vorliegen. Um in dieser Hinsicht böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie diese Berechtigung zur Aufnahme weiterer Personen im Mietvertrag festhalten lassen.

Eine Ausnahme ist, wenn Sie Eltern, Kinder oder Ehepartner in ihr Mietobjekt aufnehmen möchten. In diesem Fall bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters. Sie müssen dem Vermieter aber den Einzug für die Berechnung der Nebenkosten mitteilen.

Können meine Haustiere mit in das neue Mietobjekt einziehen?

Kleintiere, wie etwa Fische, Hamster oder Ziervögel dürfen in jedem Fall gehalten werden. Die Haltung größerer Tiere wie Hunde oder Katzen ist jedoch von der Zustimmung des Vermieters abhängig. In diesem Fall empfiehlt es sich eine solche Zustimmung bereits in den Mietvertrag aufzunehmen.

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Familienrecht, Kaufvertragsrecht, Mietrecht oder Verbraucherinsolvenzrecht – wenn Sie im Land Bremen wohnen und ihr Einkommen eine bestimmte Grenze nicht übersteigt, können Sie die öffentliche Rechtsberatung des Landes Bremen in der Arbeitnehmerkammer gegen zehn Euro Gebühr in Anspruch nehmen. Auch Mitglieder der Arbeitnehmerkammer informieren wir gegen Gebühr.

Beratung bieten auch der Bremer Mieterschutzbund und der Bremer Mieterverein.

 

 

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