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Prüfung der Nebenkostenabrechnung lohnt sich

14. November 2013
von Marion Dobner (Rechtsberaterin in Bremen)

Nebenkostenabrechnungen führen derzeit häufig zu einer hohen Nachforderung des Vermieters. Sie bergen vor allem deshalb großes Streitpotenzial zwischen Mietern und Vermietern. Auch die Betriebskostenabrechnung, die mir Frau Schroth* für 2012 vorlegte, beinhaltete eine hohe Nachzahlungsforderung.

Der Vermieter hatte ihr Kosten für Wasser, Strom, Schornsteinfeger, Versicherungen, Straßen- und Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Grundsteuer, Müllabfuhr, Kabelanschluss sowie Heizkosten in Rechnung gestellt. All diese Kostenarten können auf den Mieter umgelegt werden, wenn wie bei Frau Schroth die Übernahme der einzelnen Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wird. Insofern gab es also nichts zu beanstanden. Zusätzlich enthielt die Abrechnung aber auch einen Betrag von 560 Euro für den Ersatz eines defekten Küchenherds, der mitgemietet und kapputt gegangen war. Derartige Kosten für Neuanschaffungen oder Reparaturen sind jedoch keine Betriebskosten und gehören daher nicht in die Nebenkostenabrechnung.

Die Betriebskostenabrechnung von Frau Schroth war auch formal nicht ordnungsgemäß. Eine Abrechnung muss klar und verständlich und für einen durchschnittlich gebildeten Mieter nachvollziehbar sein. Sie muss den Abrechnungszeitraum bezeichnen. Jede Betriebskostenart ist einzeln mit dem jeweiligen Gesamtbetrag des Hauses zu nennen. Der Anteil des Mieters ist zu berechnen und der Verteilerschlüssel, nach dem die Berechnung erfolgt, muss erkennbar sein. Als Umlagemaßstab kommen Wohnfläche, Wohneinheiten, Personenzahl und Miteigentumsanteile sowie gemessener Verbrauch in Betracht. Heizung und Warmwasser müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Von den auf den Mieter entfallenden Kosten sind dessen Vorauszahlungen im Abrechnungsjahr abzuziehen.

Der Vermieter von Frau Schroth hatte die meisten Nebenkosten – so wie im Mietvertrag vereinbart – nach Miteigentumsanteilen verteilt. Er hatte jedoch vergessen, die Miteigentumsanteile der Wohnung von Frau Schroth zu benennen. Dadurch konnten wir die auf Frau Schroth entfallenden Kostenanteile nicht nachvollziehen Außerdem stellte ich fest, dass der Vermieter in der Heizkostenabrechnung von einem Nutzungszeitraum der Wohnung durch Frau Schroth seit März 2012 ausgegangen war. Frau Schroth war jedoch erst im Mai 2012 in die Wohnung gezogen. Der Vermieter hatte ihr also Heizkosten für zwei Monate zu viel in Rechnung gestellt. Ich empfahl Frau Schroth, die Nebenkostenabrechnung schriftlich zu beanstanden und den Vermieter um eine korrekte Betriebskostenabrechnung zu bitten. Der Vermieter korrigierte daraufhin seine Abrechnung. Dadurch wurde nicht nur ein Mietrechtsstreit vermieden. Erfreulicher Weise resultierte daraus sogar ein Guthaben für Frau Schroth statt der zunächst von ihr verlangten hohen Nachzahlung. Auch wenn sich nur in den wenigsten Fällen eine hohe Nachforderung in ein Guthaben umwandeln lässt, lohnt es sich, die jährliche Betriebskostenabrechnung überprüfen zu lassen. Dabei hat der Mieter zu beachten, dass er Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten erheben muss. Ist diese Frist abgelaufen, können Beanstandungen in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden.

* Name von der Redaktion geändert.